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資金計画

まず、マイホーム（住宅）の購入にあたり、最も大切なのは資金計画を考えて立てることです。不動産購入には物件の価格以外にも登記費用や仲介物件を購入する場合の仲介手数料等の諸経費がかかります。一般的に諸費用の合計は、売買価格の６％から８％が目安となります。その他にも引越し費用なども見込んでおく必要があります。

それでは資金計画を立てる際のポイントをチェックしてみましょう。

諸費用は売買契約から引き渡しまで、その都度支払う費用です。諸費用の内訳は以下のようになっています。

印紙代	売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。
仲介手数料	（購入価格×３％＋６万円※1）＋消費税 ※1 購入価格が４００万円以上の場合は一律６万円。
ローン事務手数料	金融機関の選定や審査の必要書類の確認等の代行料。
ローン保証料等	金融機関や借入額・借入年数によって変わります。
火災保険料	購入する不動産の建物について長期火災保険に加入頂きます。建物の構造や年数、保険金額によって保険料は変わります。
登記費用	登録免許税登記に伴う税金です。不動産購入時（所有権移転登記）には固定資産税評価額の1％、ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.4％がそれぞれ必要となります。
登記費用	登記手数料登記手続きの際の司法書士への報酬です。
固定資産税 (日割りで精算)	土地・家屋に毎年かけられる税金。４月１日を起算とし、不動産引渡日をもって年税額を日割り計算し清算をします。固定資産税課税標準額の1.4％が1年分となります。 ※関西地方では４月１日を起算日とするのが慣例です。
都市計画税 (日割りで精算)	土地・家屋に毎年かけられる税金。４月１日を起算とし、不動産引渡日をもって年税額を日割り計算し清算をします。都市計画税課税標準額の0.3％です。 ※関西地方では４月１日を起算日とするのが慣例です。
管理費・修繕積立金等	マンションを購入時、不動産引渡日をもって月額を日割り計算し精算します。
不動産取得税	土地や建物等の不動産を取得した者に対し、都道府県が１回限り課す税金。地方自治体や時期によって差はありますが、所有権移転後、一般的に３ヶ月～６ヶ月の間に納付書が送られてきます。住宅の場合、固定資産税評価額の3％です。
消費税	不動産の建物評価分に消費税が必要です。但し、「売主が一般個人などの非課税事業者の場合」と「土地のみの売買」は非課税です。

※諸費用総額(上記合計金額)の目安は、物件価格の6%～8%程度です。　諸費用は、建物の築年数やローンの組み方で前後致します。

いくらの物件が購入できるか割り出すには、まず月々およびボーナス時に返済できる金額から借入金額を算出します。返済額は毎月の積立貯金額や賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。 ※賃貸物件と違い、固定資産税や維持管理費用がかかります。そういった必要な費用も含めて住宅ローン返済額を考える必要があります。（一戸建ても修繕積立金などを支払う必要はありませんが、中古マンションと同様にご自身で管理して将来の修繕金を積み立てていく必要があることを頭に置いてください。)

なお、住宅ローンには「収入合算」制度があり、妻や同居するご家族などの収入を合わせた年収をベースに住宅ローン審査を受けることも可能です。金融機関によって合算できる内容が異なります。あと、金融機関によっては、物件売買代金以外に諸費用（リフォーム代も含む）も住宅ローンとして借り入れ可能な場合もあります。詳しくはお気軽にスタッフまでご相談下さい。

シミュレーションにより算出した住宅ローン借入金額に自己資金を加えた金額が物件価格と諸費用の合計額となります。

住宅ローン借入金額が算出されれば、あとは自己資金を割り出しましょう。
現在の預貯金から不動産を購入する自己資金として、どのくらい使えるのかを考えます。
預貯金のうち、いざという時のためのお金や引越し費用などを置いておく必要があります。
でも、他の人たちが「いくらぐらい手元に置いているか？」なかなか友人や知人に聞くにくいことです。
そういった点は家族構成などにより異なりますので、遠慮せずに担当スタッフに尋ねてみるのも１つです。

また、現在の預貯金だけではなく、親からの資金援助などにより自己資金を増やす事も案の一つです。
「親からの資金援助に対し抵抗がある」という人も多いようですが、援助金があると、毎月の返済額や支払利息の総額を減らすことができるのでとてもお得です。
しかし、親からの資金援助と一言で言っても「親からの借入金」、「親との共有名義」、「親からの贈与」など、方法は多種多様ですし、それぞれの方法に「注意すべき点」と「メリット」があります。また、「親からの贈与」を受けられる場合、住宅取得等資金の相続時精算課税の制度などがあります。

	相続時精算課税制度	住宅取得資金の相続時精算課税制度の特例
非課税枠	2,500万円	3,500万円
非課税枠	(注)その贈与者からの贈与については、110万円の基礎控除をあわせて受けることはできません。 (注)この制度を利用した贈与者以外からの贈与財産については、110万円の基礎控除を受けることができます。
贈与者	贈与のあった年の1月1日の時点で65歳以上の親	親（年齢制限なし）
受贈者	贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上の推定相続人（代襲相続人含む）（注）受贈者である兄弟姉妹がそれぞれ、贈与者である父母ごとに選択することができます。
税率	非課税枠を超えた場合一律20%
贈与財産	不動産自体、借入金の免除、単純な金銭の贈与などどのような財産でも可能。贈与財産の価格、贈与回数にも制限なし。	自己の住宅およびその敷地の購入資金、一定の増改築の対価として充てるために受ける金銭の贈与であること（平成19年12月31日までに贈与した場合に限る）。
対象住宅		対象となる新築住宅 ● 床面積（登記薄面積）50m²以上。 ● 店舗併用住宅の場合1/2以上が住宅。対象となる中古住宅 ● 建築後、住宅として使用されたものであること。 ● 床面積（登記薄面積）50m²以上。 ● 店舗併用住宅の場合1/2以上が住宅。 ● マンション等耐火建築物は25年以内、木造耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が新耐震基準に適合されたものであることについて証明されたものであること。増改築 ● 床面積（登記薄面積）50m²以上の家屋に対する増改築。 ● 工事費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が、全体の工事費1/2以上であること。 ● 店舗併用住宅の場合1/2以上が住宅であること。 ※贈与の翌年の3月15日までに、上記の対象となる住宅の引渡しを受け、同日までに自宅としているか、同日以降に遅滞なく自宅として居住することが確実であると見込まれることが必要です。
その他	従前の「住宅取得資金贈与（550万円までの無税）の特例」を受けた者は、贈与を受けた年以降その贈与者から贈与について、5年間相続時精算課税制度を選択できない。
その他	税金が生じなくても贈与の翌年2月1日より3月15日までに税務署長にその旨、ならびに「相続時精算課税制度」あるいは「住宅取得等資金の相続時精算課税制度の特例」のいずれかの選択を贈与税の申告書に添付して行う。（注）一度この制度を選択すると、その選択した親からの贈与についてはその親の相続時まで本制度の適用が継続されることになるので、撤回することはできません。